Plus-value immobilière : calculs et exonérations.

La plus-value immobilière est ce qui intéresse le plus les investisseurs immobiliers en cas de vente d’un bien immobilier. Elles représentent la différence entre le prix d’achat/ prix d’acquisition et le prix de vente /prix de cession d’un bien. Cependant, le calcul de la plus-value immobilière est loin d’être aussi simple puisque l’opération intègre les frais de cession et la fiscalité inhérente à la transaction.

Dans certains cas, des exonérations et des abattements sont applicable au calcul.  Le notaire joue un rôle clé dans le déroulement de l’opération. Il apporte son expertise pour s’assurer de la bonne tenue de la transaction et du respect des législations et de l’administration fiscale.

 

La plus-value immobilière varie selon la nature du bien, et le régime applicable

 

Les plus-values immobilières dépendent étroitement de la nature du bien objet de la transaction. Elles varient sensiblement selon qu’il s’agit d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un terrain à bâtir. Toutefois, il est essentiel de connaître tous les paramètres pouvant influencer le déroulement de la transaction. Le régime d’imposition des plus-values d’une transaction immobilière figure parmi les éléments ayant de l’influence sur la valeur des plus-values immobilières.

La plus-value immobilière est calculée selon une méthode spécifique mettant en évidence la rentabilité de l’opération. Les experts en vente immobilière appliquent notamment deux méthodes de calcul pour déterminer le montant de la plus-value d’une transaction immobilière. Les calculs effectués permettent de ressortir la plus-value brute et la plus-value nette.

           

 

              Plus-value Brute

 

La plus-value brute d’une vente de bien immobilier est un indicateur aidant à mieux évaluer la rentabilité d’une telle opération. Pour calculer la plus-value brute d’une transaction immobilière, les professionnels du secteur appliquent des méthodes pratiques et simple.

La plus-value brute d’une vente immobilière est représentée par l’écart entre le prix d’acquisition d’un bien et son prix de cession par la suite. Il s’agit d’un calcul relativement simple applicable à tous types de bien : maison, appartement et terrain à bâtir. Ici, le prix de cession est majoré de l’ensemble des charges et autres indemnités payées par l’acheteur conformément à ce qui est stipulé dans l’acte notarié. Puis, il doit être minoré des frais de cession et du montant de la TVA acquittée. Vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat sans avoir de justificatifs.

Concernant les travaux effectués (construction, reconstruction, agrandissement), pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d’achat.

 

 

              Plus-value nette 

 

La plus-value brute est soumise aux prélèvements sociaux et sera taxée à hauteur de 17,2 %. Elle est aussi soumise à l’impôt sur le revenu (IR) est imposée de 19 %.

Le calcul final se fait par déduction de l’abattement pour la durée de détention de la valeur de plus-value brute évoquée précédemment. La plus-value nette est obtenue en minorant la plus-value brute de la vente immobilière par l’abattement (voir le barème ci-dessous).

L’abattement au titre des prélèvement sociaux est de 1,65 % pour chaque année de détention de la 6ème année jusqu’à la 21ème année. Un abattement de 1,60 % s’applique pour la 22ème année et 9 % au-delà.

Au titre de l’impôt sur le revenu, lors du calcul vous bénéficier de l’abattement de l’ordre de 6 % pour chaque année de détention de la 6ème année à la 21ème année. Il tombe à 4 % à partir de la 22ème année depuis la loi applicable le 1er février 2012.

 

Durée de détention Taux d’abattement par année de détention
Assiette pour l’impôt sur le revenu Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0 % 0 %
De la 6e à la 21e année 6 % 1,65 %
22e année révolue 4 % 1,6 %
Au-delà de la 22e année Exonération 9 %
Au-delà de la 30e année Exonération Exonération

 

Exonérations fiscales de la plus-value immobilière

 

La législation et la fiscalité française a prévu certains cas d’exonération en matière de taxation de la plus-value de la vente immobilière. Le régime le plus connu demeure la mise en vente de la résidence principale par son propriétaire. Dans ce cas de figure, les dispositions légales semblent être plus favorables et rendant possible l’optimisation des plus-values de la transaction.

L’exonération de la plus-value immobilière est aussi envisageable dans d’autres situations en considérant quelques paramètres.

Vente de la résidence principale

 

Un propriétaire d’un bien immobilier est exonéré d’imposition lors de la vente de la résidence principale. En pratique, la résidence principale est toujours exonérée lorsque les conditions stipulées par la législation sont respectées. Cette situation s’inscrit dans la volonté des pouvoirs publics de préserver certaines niches fiscales auxquelles les contribuables sont très attachées. Cependant, le propriétaire doit être en mesure de prouver que le bien constitue sa résidence principale au moment de la vente. Ainsi, l’exonération résidence principale pourra s’appliquer directement pour préserver les plus-values de la vente immobilière.

 

 

La plus- value immobilière de la vente d’une résidence secondaire

La vente d’une résidence secondaire permet aussi à un propriétaire de prétendre à certains avantages fiscaux. La résidence secondaire imposition peut être très favorable dans certains cas bien précis. L’exonération des plus-values demeure possible si la somme obtenue après la vente du bien est destinée à financer l’acquisition d’une résidence principale. Ce premier critère est associé à d’autres exigences plus précises.

Le vendeur ne peut pas bénéficier d’une exonération dans le cas où il aurait été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 dernières années précédant la date de la transaction. De même, l’exonération s’applique exclusivement à la vente de logement en excluant de fait la cession d’un local professionnel ou commercial pour financer l’achat d’une résidence principale.

Autres cas d’exonération

Il existe bien d’autres cas d’exonération pour ceux qui souhaitent préserver autant que possible les plus-values d’une vente de leur bien immobilier. À titre d’exemple, le régime d’imposition ne s’applique pas dans le cadre d’une cession de bien dont le prix est inférieur ou égal à 15000 €. Il s’agit d’un montant peu significatif si on se réfère au prix normal d’une vente immobilière. C’est pourquoi le législateur a jugé utile d’accorder une exonération dans ce type de transactions.

Pareillement, la vente des biens des personnes handicapées ou retraitées bénéficie d’une exonération sur les plus-values. Pour en bénéficier l’état a mis en place des conditions de ressources ainsi qu’une non imposition à L’IFI.

Les plus value résultant d’une expropriation sont aussi exonérés d’impôts.

Simulateur de calcul de plus-value

 

Pour faire un calcul de votre plus-value, vous pouvez utiliser cette calculette un outil mis à disposition par les notaires.