Quelles sont les étapes pour acheter votre bien immobilier ?

Ça y est c’est décidé, vous souhaitez acheter un bien immobilier et vous êtes à la recherche d’un appartement ou une maison. Vous vous posez la question par ou je vais commencer ? Dans cet article nous détaillerons les différentes étapes d’un achat immobilier.

La nature de l’achat immobilier et l’objectif de cet investissement vous permettront de mettre en œuvre les moyens nécessaires pour réaliser votre projet : résidence principale, secondaire ou investissement locatif.

 

Connaître le budget

 

Lorsque vous avez un projet d’acheter un appartement ou une maison, il est préférable de connaitre votre budget avant de démarrer la recherche.

Si vous avez besoin d’un crédit immobilier pour effectuer votre achat, il est important de consulter votre banque pour avoir une première idée sur l’enveloppe budgétaire. Vous aurez une idée sur votre capacité d’emprunt et vous pouvez mieux cibler vos recherches.

Le taux d’endettement est un élément important : plus il est bas plus votre reste à vivre est élevé et vous pouvez ainsi envisager un nouvel achat dans le futur.

Sachez que les banques ont des directives et ne peuvent aller actuellement à plus de 35% de taux d’endettement avec désormais l’assurance comprise.

 

A inclure dans le budget

 

Votre budget inclut votre apport et les crédits que vous pouvez obtenir de votre banque.

Sachez que dans votre budget seront inclus certains frais en plus du prix de vente du bien immobilier.

En effet, viendront se rajouter les frais d’agences immobilières ou chasseurs d’appartement si vous décidez de faire appel à des professionnels.

Les frais de notaire sont aussi un élément important à prendre en compte dans votre budget 7,5% environ pour l’ancien et dans le neuf ils sont réduits 2 à 3 % (ne pas oublier la TVA dans le neuf).

Si l’appartement nécessite des travaux, prévoir et définir alors un budget maximum pour les travaux et faites chiffrer vos travaux lors des visites.

Les frais d’installation et de déménagement sont aussi à prendre en compte dans votre budget environ 1 à 2% de la valeur de votre bien.

 

Le choix du professionnel immobilier

 

Une des erreurs à éviter lors de votre achat immobilier est de ne pas comparer les agences immobilières ou chasseurs d’appartements et prendre le premier que vous trouverez. Il est préférable de comparer leurs honoraires et services avant de vous engager. Pour les mêmes services il est inutile de payer plus cher. Nous avons abordé ce sujet dans l’article suivant ici.

Certains agences et plateformes utilisent le digital et sont capables de réduire leur frais car ils ont moins de coûts commerciaux (prospection, loyer, administratif). Ils peuvent ainsi baisser leurs honoraires tout en maintenant la même qualité de service.

Nous avons abordé le sujet des avantages et inconvénients des mandats immobiliers : mandat simple, mandat exclusif ou mandat semi-exclusif dans l’article suivant ici

Les chasseurs d’appartements ou agences immobilières se chargent de vous trouver votre bien immobilier correspondant à vos critères de recherche. Il vous font gagner du temps sur les activités chronophages de votre projet et vous donnent accès à des offres “off market” qui ne sont pas encore publiées sur les portails immobiliers.

 

 

La recherche d’appartement ou de maison 

 

C’est l’étape la plus importante. Il est primordial de mettre en place un système d’alerte efficace et non chronophage lorsque vous n’êtes pas accompagnés par un professionnel.

Vous pouvez mettre en place des alertes dans les différents portails ou les plateformes qui proposent des biens à la vente (Seloger, bien ici, pap, le bon coin etc..).

Dans ce cas il faut être rapide dans la prise de décision et dans les interactions avec le propriétaire immobilier vendeur ou l’agence immobilière qui propose le bien. Les bonnes affaires partent vite et il faut être très réactif.

Si vous êtes accompagnés par une agence immobilière ou un chasseur d’appartement, le plus important est de bien définir vos critères de recherches. Le critère géographique, le transport, les écoles, l’exposition, la superficie et les éléments rédhibitoires sur lesquels il ne peut y avoir de concessions.

Il est préférable de comparer les agences immobilières et les chasseurs immobiliers et négocier leurs tarifs avant de contractualiser avec eux et signer le mandat de recherche d’appartement ou de maison.

 

La visite immobilière

 

Une fois l’étape de recherche commencée et les alertes en place, vient alors les visites immobilières. En effet, les alertes permettent de voir ce qui se passe sur le marché et permet d’avoir une idée sur les biens disponibles.

Les agences et les chasseurs immobiliers peuvent proposer des biens en « Off Market » qui ne sont pas encore publiés sur les portails d’annonces.

Il faut visiter le plus possible d’appartement ou de maison qui correspondent à vos critères de recherches. Cela prend du temps effectivement. Si vous confiez la recherche à un chasseur d’appartement ou une agence immobilière, ils peuvent vous faire une sélection de biens à visiter.

Lors des visites, n’hésitez pas à poser des questions : les travaux votés en AG, les travaux effectués dans les lieux, les sinistres s’il y a eu, le montant des charges, de la taxe foncière, taxe d’habitation, le quartier, les raisons du départ si ce n’est pas personnel, le voisinage, l’école si nécessaire etc.

Il est aussi important de vérifier le bon fonctionnement des éléments, chaudière, électricité, et demander le DPE au propriétaire, consultez notre article à ce sujet ici un nouveau DPE entre en vigueur Juillet 2021

Regardez et analysez l’état général de l’appartement, intérieur et extérieur, les parties communes et leurs entretiens.

Si des travaux sont nécessaires dans l’appartement ou la maison, faites vous accompagner par un professionnel du métier et chiffrez les pour éviter les mauvaises surprises et le dépassement de budget.

Regardez depuis quelle date le bien est mis en vente cela peut être utile comme les éléments cités ci haut lors de la formulation de l’offre d’achat.

Rapprochez-vous de la mairie pour prendre connaissance de projets urbains susceptibles d’impacter le quartier mais aussi du plan local d’urbanisme (PLU) .

 

L’offre d’achat 

 

Enfin, la recherche d’appartement ou maison et les visites ont abouti et vous avez trouvé votre bien immobilier, Super !

Maintenant, vous devez faire une offre d’achat et vous positionner sur le bien. Les questions que vous avez posé lors des visites vous permettront de savoir si une négociation de prix est envisageable. N’hésitez pas à faire une offre en dessous du prix annoncé par le propriétaire ! Celui qui ne tente rien n’a rien.

Il est important cependant d’analyser la situation du bien : nombre de visites, durée de l’annonce, prix par rapport au marché, les honoraires d’agences immobilières afin de connaître vos marges de négociation. Lors que le bien est un « bien idéal » et que vous avez un coup de cœur, il est parfois difficile de négocier le prix de crainte de voir d’autres acquéreur se positionner sur la vente au bon prix.

Les agences immobilières, chasseurs d’appartement et mandataires savent gérer les aspects négociations de prix et vous accompagnent tout au long de vos démarches.

L’offre d’achat est un acte unilatéral qui peut être accepté ou refusé par le propriétaire vendeur.

Il est possible de se rétracter après avoir fait une offre d’achat : le délai de rétractation est de 11 jours actuellement.

 

Le compromis de vente

 

Contrairement à l’offre d’achat qui est un acte unilatéral, le compromis de vente est un acte synallagmatique ce qui veut dire qu’il y a deux signatures.

Le compromis est l’engagement par lequel le propriétaire s’engage à vendre le bien sous certaines conditions et aussi l’engagement de l’acquéreur d’acheter le bien sous certaines conditions.

Les notaires vous guident sur la conclusion du contrat de vente selon chaque cas de figure : Neuf, ancien ou investissement locatif.

Pour un logement neuf, sans présence de copropriété, les formalités sont généralement facilitées. Il peut parfois y avoir des charges de copropriété à prendre en compte. En revanche pour un logement ancien, avec d’autres locataires, par exemple, il peut y avoir des détails à clarifier avant d’acheter son logement.

L’acquéreur doit toujours se projeter par rapport à l’acquisition d’un logement parce que devenir propriétaire d’un bien ne se résume pas toujours l’occupation du bien immobilier neuf ; une possibilité de revente peut être envisagée. En effet, acheter un appartement neuf est un projet d’achat important, surtout s’il s’agit d’un premier achat. Se focaliser sur les détails « avant-contrat » est donc primordial pour mieux se projeter. Après l’achèvement de la signature du contrat, vous ne pourrez plus faire marche arrière.

 

La signature du compromis

De nos jours, le compromis de vente peut se réaliser dans des délais très courts. En effet, de nouvelles startup de la proptech digitalisent ce parcours et vous propose la signature de compromis dans un délai de quelques jours contrairement à plusieurs semaines il y a quelques années, nous pouvons citer We-act dans ce domaine qui propose la signature du compromis en 48h.

Encore quelques vérifications et des documents à fournir avant la signature du compromis de vente entre le vendeur et l’acquéreur. Et tout cela se passe sous l’œil vigilant des notaires et des spécialistes agences immobilières ou mandataires. Ce qui implique que vous devez trouver les meilleurs professionnels pour vous guider au moment d’acheter un logement.

Consultez notre article qui clarifie le panorama actuel et les nouvelles tendances ainsi que les services et tarifs pratiqués des acteurs de la transactions immobilières

 

 

Le financement

 

Une fois l’offre faite, acceptée et le compromis signé, vient alors une étape importante celle du financement.

Généralement dans le compromis, c’est une clause suspensive et indexée au refus de crédit par une ou plusieurs banques selon les conditions stipulées dans votre compromis. Et ceci au risque de perdre votre dépôt de garanti si vous ne fournissez pas les attestations de refus de crédit par les organismes sollicitées pour le financement dont votre banque.

Notre conseil est de faire appel à un expert courtier de crédit qui pourra négocier pour vous les meilleurs taux et offres avec les banques. Les Courtiers négocient pour plusieurs dossiers et ils peuvent ainsi obtenir des taux de crédit et d’assurance lus avantageux.

Comparez les offres de crédits : taux, assurances, coût global et n’oubliez pas les clauses et frais de remboursement anticipé et la possibilité de reporter les échéances et mensualités de crédit.

 

 

L’acte définitif

Tous les documents ont été transmis : DPE, les PV d’AG et l’offre de financement est obtenue et signée, le délai de péremption de la mairie est passé. Tous les voyants sont au vert. Félicitation ! Il ne vous reste plus qu’à notifier votre professionnel immobilier et/ou le notaire et validez ainsi une date pour la signature définitive de l’acte de vente devant le notaire.

Lors de la signature vous devez régler les frais et honoraires de l’agent immobilier, chasseur d’appartement. Il faudra aussi payer la quotepart des charges de copropriété et la taxe foncière sauf accord entre les signataires.

Les frais de notaires seront aussi dus et feront l’objet d’un ajustement et régularisation dans les semaines qui suivent.

Vérifiez avec votre banque que les fonds ont été envoyés avant le jour de la signature, le notaire vérifiera la réception des fonds le jour de la signature.

Quelques mois après la signature de l’acte définitif et l’enregistrement de celui-ci, vous recevrez alors votre titre de propriété.

 

Conseils CommFix

 

L’achat d’un appartement ou d’une maison est un projet long et complexe qui nécessite de la détermination et de la réactivité. Plusieurs éléments sont à vérifier, à fournir et nécessite de rester vigilant. Faites vous aider par des professionnels de l’immobilier qui vous conseilleront et accompagneront tout au long de votre projet d’achat immobilier.

Lorsque vous achetez pensez avant tout à la vente de votre bien !

Mieux vaut un bon investissement avec un mauvais financement qu’un bon financement pour un mauvais investissement !